浅谈家庭理财中的房子

在上一章中，我们谈到了如何保护家人的健康。这一章我们要讲一个大家都关心的问题，买房。要不要买房，什么时候买房，当然是你的决定。但是，对于很多人来说，房子不仅仅是住的地方，更是一种“安家”的仪式感和安全感。所以我的建议是，如果你有买房的想法，就不要拖了。只要保证日常生活和家人健康，就应该尽早把买房提上日程。当然，买房是大事。不仅要一口气投入大量资金，背后还有贷款。房子的价值也可能发生变化，这将直接影响你家庭未来几十年的财务安排。那么，如何才能避免踩坑，智能买房呢？怎样才能在预算之内选择最适合自己的房子？在本章中，我们将讨论这个问题。想买房，第一步是找中介看房吗？不，你的第一步是弄清楚：我买这个房子是为了什么？是自己住还是投资住？理想的房子，当然是价格低，住着舒服。买了之后价格一直在涨。几年后，你可以卖掉它，赚很多钱。但是这样想就犯了一个错误，就是混淆了房子的两个功能，“自住”和“投资”。因为找不到完美的房子，所以一直拖着，直到房价一轮又一轮上涨，还是没有下手。这是家族理财的大忌。如果你买它是为了自己住，那么你只需要考虑住的是否舒适，是否能满足你的需求。房价涨不涨无所谓。如果买这个房子是为了投资，那么选择的逻辑就完全不一样了。最重要的标准是以后能不能更值钱。用好房产这个工具，你的家庭经济压力就能减轻。比如你和你的伴侣想买一套房，打算5-10年后换一套大一点的。那么，这套房的投资目的就要放在前面，选择一套能卖的尽可能好的住房。等孩子上学了，想买第二套房，这次换房可能要很多年。住的舒服，住的方便是第一考虑。问题又来了。你怎么知道什么房子会涨价？很多人认为买房一定是稳赚不赔的买卖，所以投资房产的时候要勒紧裤腰带，甚至闭上眼睛。这太不理智了。在我看来，一套房能不能长期上涨，取决于所在城市，甚至所在地段是否有人口净流入。想想看，如果一个城市能吸引很多人，尤其是年轻人。人多了，资源就会相对稀缺。房地产作为一种资源，当然是稀缺的。像几年前的深圳，近几年的成都，都是这样。很多人认为高铁站和机场周边的房价一定会涨，其实不一定。两年前，一个衡水开发商老板跟我说：我在高铁站旁边拿了一块地，打算盖房子。高铁站建成后，房价肯定会涨。我问他：“这个高铁站是为了方便本地人出去打工，还是为了让外地人来衡水打工？”如果方便本地人外出打工，这里房价怎么涨？再比如，有些生活在小城市的人，有些闲钱，想买一套房投资。他们第一反应可能是在当地买，因为熟悉当地环境，价格也相对便宜。我会说，当然，你不应该这样做。你没买。熟悉当地环境有什么用？总之，我建议选房的标准是：自己住，舒服最重要，投资增值最重要。说全国乃至全世界的房子都是你的投资选择，这是夸张的说法。说了这么多，我的意思是，在你买房之前，考虑一下这个房子是干什么用的，接下来就是选择合适的房子了。很多人一选房子，就会陷入各种细节：地段怎么样，环境好不好，是两室一厅还是三室一厅。事实上，这些是看政策，首先要看你是否有资格在你想买房的城市买房。如果是北京上海这样的大城市，对户籍和社保有什么要求？已婚人士和单身人士在购房方面有什么区别？如果你现在不合格，过几年你会合格吗？买房的资质直接决定了你有没有资格做。大部分人都是贷款买房。如果他们合格的话，我们来看看这个城市的首付比例。以北京为例，二套房首付比例高于首套房，公寓首付比例高于普通住宅，等等。等政策明确了，再来考虑钱的问题。请买一盘现金在你手里，这直接决定了你能买房的价格上限。比如小李在二线城市工作，想买房住。他研究了市场和政策，明确了几件事：第一，买房的资格早就有了。其次，在他看中的区域附近，三成首付可以上车。接下来小李数了一下能调动的现金，发现差不多有70万。这个时候他能不能用70万作为首付，分成30%买230多万的房子？他不得不更加谨慎，因为买的时候不仅要交首付，还要交税费、物业费等费用，所以他能出的首付只有60万。所以小买的房子的上限实际上是200万。超过这个限度，我不建议小李去看。可能有人会问，我在大城市工作，想买房，但是既没有买房资格，也没有首付。买之前我是不是要努力攒几年钱？我也不推荐，因为在一线城市，住房供需旺盛，你的收入不一定能赶上房价的增长速度。这里有一个想法供你参考：如果你暂时买不起目标城市的房子，可以考虑选择一个房价可以接受，房价涨幅比你所在城市更快的地方。等到条件成熟了，再在你所在的城市购买，完成置换。我有一个朋友，在北京工作了三年，但是没有资格在北京买房，而且北京的房价真的很高。他用父母结婚买房的预算，加上自己的积蓄，在杭州西溪买了一套公寓。他直接租出去，用租金覆盖贷款本息。过了两年多，我把西西的房子卖了，在北京买了，终于有了自己温暖的家。总之，我想明白我为什么要买它。，了解了政策，盘好了预算，你再去选具体的房子。这样选出来的房子，不一定十全十美，但至少不会踩坑。房子选好了，你准备正式上车，马上要面对的就是贷款的问题。用多少公积金、多少商业贷款，每个人情况都不一样，但我特别要提醒你，一定要认真做好还贷计划。在这里，我有几个建议供你参考。还贷计划要解决的第一个问题就是还多久，换句话说就是每个月还多少。有人一想到每个月要还大几千，其中还有一大笔钱是利息，心里就非常抵触，于是一开始就想办法缩短还款的时间，本来要还30年，现在20年就想还完。我非常理解这种心情，毕竟谁都不愿意欠债嘛。但是实话实说，这不是很有必要。前面说过，所有提供贷款的机构中，银行利息是最低的，房贷是一种普通人可以利用的良性杠杆。我个人的建议是可以在一开始，适当让交费期长一些。为什么呢？每个月还多少比较好呢？我在“负债工具”那一讲说了，健康的负债状态，就是稳定正向现金流，减掉刚性支出和必要的储蓄，剩下的钱还可以覆盖每个月要还的本息。具体到房贷上，一般占每月收入的40%到60%是比较合理的。你看，每个月发了工资，大约一半还房贷，还有一半除了刚性支出和储蓄，没准还能看看电影、偶尔约个饭、逛逛街，生活质量还是不错的。再来看贷款方式的选择。最常见的选择，就是“等额本金”和“等额本息”。银行会给你列一大堆的公式，很多人看不明白，其实这两种方式最直接的差别就是，等额本金前面还得多、后面还得少，是先难后易，而等额本息每个月还的数额都一样。选哪种呢？一个依据是，你觉得你未来的收入是会乐观地增加，还是可能减少。如果是处在事业上升期的家庭，我会建议等额本息，平滑地去还贷。如果一开始挣得少、还得多，可能直接影响生活质量。如果选择每月还一样的数额，随着你收入不断增加，压力其实是递减的。当然，如果预计未来收入可能减少，比如贷款还没还完就面临退休的家庭，那么等额本金先多后少的方式就是更合适的。做贷款计划的第三个重点，就是要不要提前还贷。比如到了第5年，你的收入提高了，打算把30年的周期缩短到20年，可不可以呢？当然可以，但不一定划算。现在大部分贷款，不管等额本金还是等额本息，都是前期主要还利息，后期主要还本金。你着急去还本金，并不能减少多少利息，还损失了这笔钱的流动性和投资收益。网上很容易查到一种工具“提前还贷计算器”，你可以用它来计算一下， 看看这笔钱到底是提前还了划算，还是留在手里做理财划算，然后再做决定。下一讲，又是一个重量级话题：大家都说孩子是“四脚吞金兽”，怎么能在养孩子这件事上把钱安排好呢？咱们下一讲见。相关问答：